《齊魯晚報》青建海蔚廣場(chǎng)或可(kě)成爲借鑒模式

        在2009年12月(yuè)25日的(de)經濟工作會議(yì)上，濟南(nán)市明(míng)确提出要強力推進城(chéng)市綜合體建設。會上提出的(de)16個(gè)城(chéng)市綜合體項目總用(yòng)地面積30多(duō)平方公裏，總投資4000多(duō)億元，總建築面積7000多(duō)萬平方米。此外，城(chéng)市不斷發展也(yě)使得(de)一些傳統商業地産項目不斷問世，濟南(nán)市商業地産呈現井噴态勢。

        但是，如此衆多(duō)的(de)商業地産項目如何進行差别定位、科學運營，真正實現盈利卻成爲許多(duō)人(rén)撓頭的(de)問題。作爲濟南(nán)綜合商業開發的(de)先行者之一，海蔚廣場(chǎng)的(de)經驗或可(kě)爲濟南(nán)商業地産開發提供借鑒。

        現狀：經營紅火已成典範

        4月(yuè)27日，一場(chǎng)周年店(diàn)慶在海蔚廣場(chǎng)天天淘寶街(jiē)上演。盡管是周二工作日，海蔚廣場(chǎng)依然人(rén)頭攢動，一派繁華。楊麗(化(huà)名)在天天淘寶街(jiē)有一個(gè)面積約10平方米的(de)女(nǚ)裝店(diàn)，她告訴記者：“從淘寶街(jiē)開業我就在這(zhè)了(le)，進貨花了(le)一萬多(duō)，裝修一萬多(duō)，加上租金、綜合管理(lǐ)費等，不到五萬元錢我的(de)小店(diàn)開張了(le)，一天五六百的(de)毛利很正常。”

        紅火的(de)生意也(yě)讓商鋪産權業主的(de)租金有了(le)保障。“現在每個(gè)月(yuè)5号都可(kě)以準時(shí)到賬。有錢收當然好，最重要的(de)是從不拖欠”，商鋪業主劉先生說。

        盡管依然處于艱苦的(de)市場(chǎng)培育期，但是良好的(de)經營已經讓海蔚廣場(chǎng)成爲濟南(nán)商業地産成功的(de)典範之一，現在天天淘寶街(jiē)的(de)運營方濟南(nán)世紀海蔚商貿有限公司需要頻(pín)繁接待業内同行的(de)到訪，泉城(chéng)路一家商業項目也(yě)在與商貿公司洽談經營合作。

        記者碰巧遇見一位前來(lái)取經的(de)開發商代表，他(tā)說：“在濟南(nán)除了(le)整體引入大(dà)型百貨的(de)商業地産，其他(tā)模式運營成功的(de)案例太少了(le)。像海蔚這(zhè)種經曆過停業又短時(shí)間内成功重新運作的(de)商業地産更是鳳毛麟角，我們可(kě)以學習(xí)的(de)地方太多(duō)了(le)。”

        曾經：“死局”裏的(de)爛攤子

        坐(zuò)擁洪樓黃(huáng)金商圈，面臨黃(huáng)金商街(jiē)花園路，海蔚廣場(chǎng)是個(gè)不折不扣的(de)“金娃娃”，但是由于錯誤的(de)選擇了(le)傑森實業作爲運營商，海蔚置業決定接管自主經營海蔚廣場(chǎng)時(shí)，這(zhè)個(gè)“金娃娃”已經變得(de)燙手。

        傑森實業在運營海蔚廣場(chǎng)時(shí)對(duì)商場(chǎng)的(de)定位出現問題，業态過于單一，80%的(de)商戶經營服裝；迫于返還(hái)租金壓力，商場(chǎng)在準備不充分(fēn)的(de)情況下(xià)倉促開業；開業後商場(chǎng)管理(lǐ)極爲混亂；最終海蔚商場(chǎng)的(de)第一次經營以失敗告終。

        而2007年海蔚廣場(chǎng)第一次經營失敗時(shí)的(de)市場(chǎng)大(dà)環境也(yě)相當惡劣，稱之爲“死局”并不爲過。無論經營業态如何，從2003年開始建設的(de)商業地産在當時(shí)鮮有成功案例。商業定位不準确，運營缺乏經驗，成爲當時(shí)商業地産的(de)通(tōng)病。海蔚廣場(chǎng)、泉城(chéng)路萬達廣場(chǎng)等爲數不多(duō)的(de)現在已走出困境，但是更多(duō)的(de)依然經營慘淡。

        奮起：差别定位，強勢突圍

        接管之後，海蔚置業第一件事便是出資墊付傑森公司拖欠業主的(de)租金。這(zhè)使得(de)海蔚置業得(de)到了(le)業主的(de)大(dà)力支持，也(yě)讓海蔚廣場(chǎng)之後的(de)成功有了(le)先決條件，統一的(de)經營權。而先前銀座商場(chǎng)談妥入駐協議(yì)，使海蔚廣場(chǎng)成功有了(le)另一個(gè)必備條件，大(dà)型百貨商場(chǎng)對(duì)整個(gè)項目商業甚至區(qū)域商業的(de)拉動。

        如此以來(lái)，其他(tā)部分(fēn)的(de)定位就至關重要。“首先不能做(zuò)高(gāo)端，競争不過銀座、貴和(hé)；其次做(zuò)品牌也(yě)有難度，泉城(chéng)路依然是首選；海蔚隻能借力銀座、大(dà)潤發，走主題商場(chǎng)的(de)道路”，上述負責人(rén)表示。

        綜合全國商業地産經驗，自行研究創新，最終商場(chǎng)定位爲體驗式購(gòu)物(wù)室内步行街(jiē)的(de)。這(zhè)次定位主題更加明(míng)确，潮流、動漫、時(shí)尚；業态更加豐富，包含影(yǐng)院、電玩、飲食、商場(chǎng)等，商場(chǎng)被命名爲“天天淘寶街(jiē)”。

        随後的(de)招商與運營證明(míng)海蔚廣場(chǎng)的(de)再次定位是正确的(de)。洪樓銀座開業半年後，室内商業街(jiē)招商條件成熟，同時(shí)商貿公司開出了(le)第一年免租三個(gè)月(yuè)的(de)優惠條件，不到一個(gè)月(yuè)時(shí)間就已經滿鋪，2009年4月(yuè)27日，天天淘寶街(jiē)開業。

        經驗：運營是成功關鍵

        而作爲綜合商業的(de)先行者，海蔚置業對(duì)海蔚廣場(chǎng)的(de)經營不僅在提升區(qū)域商業價值，也(yě)爲區(qū)域内的(de)後續商業項目提供了(le)借鑒。省城(chéng)一位從事商業地産多(duō)年的(de)李先生說：“海蔚廣場(chǎng)的(de)成功對(duì)濟南(nán)商業地産來(lái)說是強心劑，他(tā)一波三折、從死到生的(de)過程對(duì)全國商業地産的(de)發展都提供了(le)寶貴經驗。”

        他(tā)認爲商業地産失敗的(de)原因是多(duō)方面的(de)，選址屬于先天條件，而運營則是後天成長(cháng)。在運營方面，商業地産具有明(míng)顯地域特征，許多(duō)外來(lái)經驗并不一定适合本地，許多(duō)商業地産就是照(zhào)搬照(zhào)抄最後走向失敗；而且養鋪是一個(gè)痛苦的(de)過程，很多(duō)開發商實力有限，不能持續投入，這(zhè)也(yě)是失敗的(de)原因之一。

        總結海蔚的(de)經驗教訓，李先生認爲海蔚的(de)成功最少有三個(gè)條件，首先是客觀分(fēn)析自身條件科學定位；其次是舍得(de)投入，擔得(de)起責任，商場(chǎng)的(de)二次裝修，招商宣傳，組建專業商業運營團隊，甚至自掏腰包每月(yuè)按時(shí)支付業主租金，海蔚該花的(de)錢一分(fēn)都沒少；第三是專業運營，海蔚廣場(chǎng)有一支專業的(de)商業運營團隊，而且在運營管理(lǐ)上舍得(de)投入，1萬平米每年管理(lǐ)費用(yòng)和(hé)宣傳費用(yòng)超過400萬，這(zhè)絕無僅有。

        海蔚廣場(chǎng)運營走上正軌，也(yě)使得(de)山東海蔚置業有限公司有精力進行新項目的(de)開發。據了(le)解，公司正在洽談幾塊大(dà)宗土地，其中不乏城(chéng)市綜合體類項目。

        李先生同時(shí)表示，海蔚廣場(chǎng)四年來(lái)的(de)起起伏伏，爲海蔚置業的(de)商業運作提供了(le)寶貴的(de)經驗，有先前的(de)失敗也(yě)有後來(lái)的(de)成功；同時(shí)還(hái)爲日後商業發展提供了(le)團隊儲備。更重要的(de)是四年的(de)不斷探索與發展爲海蔚置業做(zuò)了(le)一個(gè)證明(míng)，證明(míng)海蔚置業是一家有足夠的(de)責任和(hé)能力帶動區(qū)域發展的(de)開發商。

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